小区人防车位使用与收益权归谁？业主还是开发商？三九·绿城小区位于成都市金牛区王贾路18号，于2008年9月竣工验收，交房后一直由开发商旗下物业公司进行管理。2014年小区第一届业委会成立，并选聘了新物业（金房物业公司）入驻。今年10月小区业委会收到来自法院的传票，而原告则是小区开发商三九公司，开发商主张其享有人防工程的使用和收益权，并要求业委会返还小区地下人防车位。

除此之外三九公司还要求业委会归还，自2014年12月1日至2019年8月31日“侵占”地下人防车位收益的200余万元。

防护密闭门，人防车位是指开发项目根据《中华人民共和国人民防空法》的要求，建设的人民防空地下室，在战时或重大灾难时用于躲避居民的地方，而在平时可用作地下停车位。绿城小区有近两百个人防车位，每月出租有38250元的收益，但所有费用都将用于小区公共设施的维修、维护等。一位业主说：“小区人防工程归小区全体业主所有，开发商凭什么来主张权利？”

未计入公摊的所有权、使用权均归出卖人所有，开发商为何在交房多年后还来主张取得小区人防工程的收益？开发商是否为案涉人防车位投资者？金牛区人民法院认为，根据规定人防车位属于人民防空工程，应当由投资者进行使用管理和收益，故本案的争议焦点为三九公司是否为案涉人防车位的投资者？

三九公司认为，其对小区进行投资开发建设，且《商品房买卖合同》中明确约定未计入公摊面积的建筑物、构筑物等所有权、使用权均归出卖人。而小区业委会则认为三九公司已通过出售商品房取得了收益，享有过了收益权，所以无权再重复享受二次受益权，因此《人民防空法》中所指的投资者应为成本的最终承担者即全体业主。

一审法院判决：开发商举证不能，驳回诉讼请求

法院表示：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”三九公司认为其为人防车位的投资者，就应对人防车位是独立投资、在销售项目时未将人防车位成本计入商品房销售价格承担举证责任。小区业委会因此代表小区赢得了这场官司。对此判决结果开发商表示很意外，但是否上诉要向上汇报后再做决定。

广州法律咨询谁专业（顶匠律师）表示人防工程所有权问题暂无相关规定，且全国判决不一

本案系人防车位使用及收益产生的争议，实质是所有权归属的纠纷。现实生活中此类案例也不少，而且各地判决不一。主要原因一是人防工程面积不计入公摊面积，其归属不易界定；二是当前法律法规不完善，对人防工程的所有权规定比较笼统，没有专门细致明确的规定。

为了避免类似问题，因此业主在购房时，应与开发商将相关问题在购房合同中进行明确，尤其是人防工程建设成本是否分摊到商品房基准销售价格之中；最好是对人防工程的相关权属进行明确。

有的认为人防地下车位既然未能办得专有权属证书，就是业主的共有部分

小区中凡是不能依法办得专有权属证书的小区车位（包括人防车位）都毫无疑问是业主的共有部分。共有面积本就分为“应列入公摊的共有面积”和“不应列入公摊的共有面积”两种。计入公摊的当然是共有部分，但共有部分并不都应当公摊，如承重基础、承重结构等。法律并没有规定“只有计入公摊的才是共有部分，没有进入公摊的就不是共有部分，共有部分均必须公摊”。

广州法律咨询谁专业（顶匠律师）表示关于商品房买卖合同中明确约定了“未计入公摊面积的建筑物、构筑物等的所有权、使用权均归出卖人所有”，即便开发商与全体业主均做出了这种排除业主重要权利的格式条款的约定，也并不意味着开发商当然取得这些建筑物、构筑物的所有权。

根据《物权法》第九条、第十五条，合同归合同、物权归物权；对物权归属的约定并不当然导致物权的设立与变更。且该约定违反共有部分随专有部分一并转移、建设单位不得擅自处分共有部分的强制性规定，属于法定无效的约定。

更多广州法律咨询资讯：http://www.gddjls.com

广州法律咨询电话：400-666-3138或18102825651