在小区里面，经常碰见住在楼下的用户擅自将自己的住宅改造成早餐店、便利店等商业用房。住户这种擅自改变房屋用途的行为是否合法？“住宅商用”的房屋租赁合同是否有效？在司法实务中可能存在不同的看法。
 
一、“住宅商用”房屋租赁合同的界定及纠纷类型
依照建设部《房地产统计指标解释（试行）》的规定，房屋按照用途分类，可以分为“住宅”、“商业、金融和信息用房”等八大类。而“住宅”，是指“专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等其它有专门用途的房屋。”“商业服务用房”，是指“各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。”房屋在建造之前，必须取得建设工程规划许可证，且必须按照批准的建筑设计方案建造，这种规划设计方案就决定了房屋的具体用途。国家根据社会需要和发展要求，在建造审批时就决定了房屋用途，从而实现地区的合理规划和功能定位。而“住宅商用”，就是指在区分所有的建筑物中，业主未经批准而擅自改变房屋用途，利用住宅从事经营性活动的行为，即城市物业业主将住宅用途的房屋改作商业用途或办公用途的行为。
生活中，“住宅商用”房屋租赁合同，其发生原因多种多样。概括来说，主要有以下三种：
（1）出租人擅自改变房屋使用性质出租。出租人明知房屋性质为居住，仍将其作为商铺出租，由此可能引发出租人的瑕疵担保责任。
（2）双方约定改变房屋用途。租赁双方对房屋用途均明知，在合同中明确约定房屋用作商铺使用。
（3）承租人未经出租人同意而擅自改变房屋用途。
 
二、“住宅商用”房屋租赁合同的效力认定
《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。最高人民法院公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条对“有利害关系的业主”进行了明确限定，主要是指本栋建筑物内的其他业主，而建筑区划内本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。无论是何种形式的“住宅商用”房屋租赁合同，都是出租人或承租人未经有利害关系的业主同意，擅自将住宅用房屋改为商业用途的房屋，都是违反《物权法》及相关司法解释规定的，是不合法的行为。根据我国《合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。那么，“住宅商用”房屋租赁合同是否违反了“强制性规定”呢？其是否属于无效合同呢？