审理法院：

案号：

案由：

裁判日期：

再审申请人（一审原告、二审上诉人）于德洪，男，1966年7月28日出生，汉族，住山东省胶州市。

委托代理人朱庄义，北京市隆安（济南）律师事务所律师。

委托代理人杨善雷，北京市隆安（济南）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）胶州市人民政府，住所地山东省胶州市北京路1号。

法定代表人刘赞松，市长。

委托代理人刘云飞，胶州市人民政府法制办工作人员。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）台发梅，女，1966年10月14日出生，汉族，住山东省胶州市。

委托代理人于海娇，女，1988年9月14日出生，汉族，住山东省胶州市。

一审法院审理查明，原告与第三人于2001年10月26日签订离婚协议书，协议约定财产处理方式：“胶州商城的房产证在贷款偿还完后，转让给台发梅，包括全部财产。其余的房产和财产归于德洪所有。离婚前所有欠款有于德洪偿还。”原告与第三人婚前位于胶州商城的房产只有一个房产证，即本案诉争的房产证。原告于德洪已于2002年3月份将房屋贷款全部偿还完毕。2002年6月24日，第三人台发梅向被告申请办理涉案房屋的变更登记，被告于2002年7月9日为第三人台发梅核发了胶房私转字第13442号房屋所有权证。于德洪于2008年5月10日提起诉讼，请求1.依法撤销被告为第三人台发梅核发的胶房私转字第13442号房屋所有权证；2.判令被告重新为原告核发胶州市商城东京路xxx号房屋所有权证。3.由被告承担本案诉讼费用。

一审法院认为，1、被告主体资格适格。胶州市人民政府作为签盖公章的核发机关，为作出具体行政行为的行政机关，应当作为本案的被告，因此，本案被告主体适格。

2、虽然原告与第三人在离婚协议中约定涉案房屋的所有权证在原告偿还完贷款后变更到第三人名下，但对于第三人何时到被告处申请变更以及被告何时予以变更并没有具体的约定，被告称的原告的起诉已经超过两年起诉期限不予采纳。

3、原告在诉状以及庭审中称，被告在未经审查、核实的情况下，将不具备变更条件的房屋变更到第三人名下。经审查，原告已于2002年3月份将涉案房屋的贷款全部偿还完毕，根据原告与第三人离婚协议中关于财产处理的约定，在原告偿还完房屋贷款后，第三人就可以到被告处将房屋所有权证变更到自己名下，而第三人申请变更登记的时间是在2002年6月份，此时原告已经偿还完房屋贷款，也就是说此时涉案房屋已经具备办理变更登记的条件。被告未对涉案房屋是否偿还完毕贷款进行审查并不能改变既定事实，其可以视为被告在实施具体行政行为中的一个瑕疵，并未对其作出具体行政行为的合法性产生实质性的影响，因此，原告的该主张不予支持。

4、原告与第三人在离婚协议中关于财产处理的约定已非常清楚的写明涉案房产在偿还完毕贷款后转让给第三人，即原告对涉案房产的产权证在偿还完贷款后变更到第三人名下已经签字确认，视为其对附条件的变更房产证是认可的。在条件成就以后，第三人到被告处申请办理变更手续，被告在收到第三人的申请以及相关材料后，完全可以以原告事先认可而为第三人办理房屋所有权证。因此，鉴于原告与第三人有离婚协议关于财产处理的约定在先，且按照约定办理涉案房屋所有权证变更的条件已经具备，被告在未通知原告到场的情况下为第三人办理房屋所有权证并不违法。被告为第三人核发胶房私转字第xxx号房屋所有权证的具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决一、维持被告胶州市人民政府为第三人台发梅核发的胶房私转字第13442号房屋所有权证的具体行政行为；二、驳回原告于德洪的其他诉讼请求；本案诉讼费人民币50元，由原告负担。

于德洪仍不服，向检察机关申请抗诉。山东省人民检察院认为，青岛市中级人民法院（2009）青行终字第89号行政判决适用法律、法规确有错误。

理由如下：终审判决认为胶州市人民政府经审查对台发梅申请将涉案房屋变更登记到其名下予以登记，履行了法定义务，系认定事实的主要证据不足，适用法律、法规确有错误。1.胶州市人民政府为台发梅办理房屋所有权转移登记时并未对涉案房屋贷款是否偿还完毕进行审查。2001年10月26日于德洪与台发梅签订的离婚协议书中明确约定的财产处理方式为：“胶州商城的房产证在贷款偿还完后，转让给台发梅，包括全部财产。”该约定系附条件法律行为。根据该约定，只有在涉案房屋贷款偿还完毕后，才能将涉案房屋转让给台发梅。行政诉讼法规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。从胶州市人民政府诉讼中提交的证据情况看，其既未提交台发梅在申请房屋产权转移登记时已向其提交涉案房屋贷款已偿还完毕的证据，也未提交其在向台发梅核发涉案房屋所有权证时已对涉案房屋贷款是否偿还完毕进行审查的证据。从涉案房屋所有权登记申请、审批表中调查意见栏载明的内容来看，胶州市人民政府为台发梅办理房屋所有权转移登记时并未对涉案房屋贷款偿还情况进行审查。对此，一审判决已予认定，却认为是胶州市人民政府在实施具体行政行为中的一个瑕疵。虽然一审法院在诉讼中查明于德洪“已于2002年3月份将涉案房屋的贷款全部偿还完毕”，但并不能以事后的证据认定胶州市人民政府当时具体行政行为的合法性。因此，终审判决认为胶州市人民政府已经履行了法定义务，是错误的。2.胶州市人民政府在只有台发梅到场的情况下，为其办理房屋所有权转移登记，违反法定程序。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠予、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”第三条第二款、第三款规定：“本办法所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。本办法所称房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”本案中，涉案房屋原登记在于德洪名下，虽然于德洪与台发梅在双方签订的离婚协议书中约定“胶州商城的房产证在贷款偿还完毕后，转让给台发梅”，但根据上述规定，涉案房屋所有权进行转移登记，应当由双方当事人到场，且由原房屋所有权证所载权利人于德洪提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。胶州市人民政府在原房屋所有权证所载权利人于德洪没有到场的情况下，仅凭台发梅提供的离婚协议、权利人为于德洪的原房屋所有权证等材料即为台发梅办理涉案房屋所有权登记，明显违反了相关规定。因此，终审判决认为胶州市人民政府已经履行了法定义务，维持一审判决关于胶州市人民政府为台发梅“核发胶房私转字第xxx号房屋所有权证的具体行政行为认定事实清楚，正确确凿，程序合法，适用法律正确”的认定，亦属错误。综上所述，终审判决适用法律、法规确有错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第(四）项及第九十三条第一款的规定，提出抗诉。

根据抗诉机关意见以及原审法院判决情况，合议庭确定本案的审理重点是：原审法院判决认为胶州市人民政府经审查对台发梅申请将涉案房屋变更登记到其名下予以登记，系履行了法定义务，该认定事实是否清楚，适用法律是否正确。

针对审理重点，再审申请人于德洪认为，胶州市人民政府对台发梅颁发房屋使用证的行为不正确，理由是：1.胶州市人民政府没有查明房屋所有权转移是否达到了条件；2.胶州市人民政府变更房屋登记违背法律规定，申请人应当是之获得了房屋并提出房屋登记申请的人，但台发梅申请登记时并未获得，胶州市人民政府只是在第三人单方到场的情况下办理登记，违背法律规定。

被申请人胶州市人民政府认为，1.台发梅办理房屋登记时曾经有过于德洪贷款已偿还完毕的陈述；2.《城市房屋权属登记管理办法》第17条仅规定当事人应当申请转移登记，但并未规定应由双方共同申请。若需要双方共同到场应作明确的表述。

被申请人台发梅陈述，办理房屋登记时贷款已经偿还完毕，我们拿着材料去办理手续，当时已经告知房管局贷款已偿还完毕。当时是否向房管局出具材料证明贷款已偿还完毕，因时间过长记不清楚。

各方当事人在原审中提交的证据材料已随案卷移送本院，经审理，同意原审法院证据认定意见和据此查明的事实。

本院认为：

关于原审法院认为被申请人胶州市人民政府对台发梅申请将涉案房屋变更登记到其名下予以登记，系履行了法定义务，该认定是否合法正确。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，根据于德洪与台发梅离婚协议中关于财产处理的约定，在于德洪偿还完房屋贷款后，台发梅就可以到被告处将房屋所有权证变更到自己名下。于德洪对涉案房产的产权证在偿还完贷款后变更到台发梅名下已经签字确认，可视为其对附条件的变更房产证持认可态度。根据原审查明事实，于德洪在2002年3月份就已经将涉案房屋的贷款偿还完毕，在条件成就以后，第三人到被告处申请办理变更手续，台发梅于2002年6月份，持于德洪的房屋所有权证原件等材料，申请将涉案房屋变更到台发梅名下。《城市房屋权属登记管理办法》第三条第二款、第三款规定：“本办法所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。本办法所称房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”该规定是规范房屋登记申请人的资格，指尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人，据此无法得出申请人应当包括原房屋登记的权利人于德洪的推论。鉴于于德洪与台发梅有离婚协议关于财产处理的约定在先，约定条件具备时可以进行转移登记这一主要基础事实清楚，《城市房屋权属登记管理办法》亦未规定该种情形下登记机关办理转移登记必须要求双方到场，被申请人胶州市人民政府经审查予以登记，没有违反法律强制性规定。

综上，检察机关的抗诉意见和再审申请人的申请理由不能成立，本院不予支持。原二审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持青岛市中级人民法院（2009）青行终字第89号行政判决。

本判决为终审判决。

审判长山莹

审判员韩勇

审判员孙晓峰

二〇一八年二月一日

书记员孟真

相信很多人都是因为相爱而想要结婚组建家庭，但是家庭的前提往往是需要有个安居之所。但现如今夫妻双方往往因为房子的分配因素，而大为纠结，也为婚姻埋下一个“导火索”。

房屋不动产权证书

在迈入婚姻的殿堂之前，好多情侣都在纠结：婚前买房还是婚后买房？

一、婚前一方买房

上海市房屋

这种情况下一般属于一方婚前个人财产，但是有特殊情况，比如根据法律规定：夫妻可以在婚姻关系存续期间或者是在婚前约定双方在婚姻关系存续期间和婚前取得的个人财产或者共同财产的所有权，可约定为单方所有或者是双方共同所有。

因此，属于个人财产房屋可以通过婚前或者婚后协议的方式，把个人的房产变成夫妻共同财产，但是要及时在房产证加名或者对约定进行公证。

因为根据法律规定：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法的规定处理。

二、婚前共同买房

上海市红梅南路过隧道

如果双方婚前共同出资购房，购房合同及产权证上只写了一方的名字。夫妻离婚时，如果房产产权登记一方不承认另一方在购房时的出资行为，另一方又没有充分的证据证明其出过资，法院就无法认定房屋为共同财产，另一方的权益将无法得到保护。

因此，男女双方如果在结婚前共同出资购买房子，在购房合同及产权证上最好体现两个人的名字，以免日后发生争议。

三、婚后共同还贷

上海市松江区小区

生活中少不了一方婚前付首付，婚后共同还贷的情况，这种情况根据法律规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记在首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

双方不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时应根据婚姻法规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

四、婚后共同买房

上海市松江区小区

夫妻结婚后，用共同的收入购买房产，只要没有对房产如何分配进行特别约定，无论房产证登记在一方名下还是登记在双方名下，这个房产在法律上就明确属于夫妻共同财产。

需要注意的是，当房产登记在一方名下时，另一方可能面临一定的风险。这种风险并不在于财产性质会发生改变，而是可能出现房屋在您不知情的情况下被买。

因为，据法律规定，当一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，如果第三人，也就是买受人是善意购买，支付了合理对价并办理了产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。权益遭受损害的一方只能在离婚时请求擅自处分的一方赔偿损失。

为此，夫妻双方在购房时，应将双方姓名同时签署在购房合同、发票等资料上，并将房产证办理在双方名下，以避免日后发生夫妻一方擅自处分的情况。

“

Q:

A:

如果属于夫妻共同购买房屋，在签订购房合同时，请务必将夫妻双方的姓名作为买卖合同的“买方”，并凭上述合同及相关要件共同申请购入房屋的所有权转移登记。

Q:

A:

一是重新签订购房合同，将购房合同中的购房人变更为夫妻双方的姓名，并共同申请登记。

二是在办出一人所有的不动产证后，夫妻提供婚姻关系证明共同申请登记，并领取夫妻双方名下的不动产证。

Q:

A:

如果另一方不同意，配偶可以持婚姻证明等资料，向不动产登记机构提出异议登记。异议登记后，异议登记申请人应在15日内，向人民法院起诉证明该房产属于夫妻共有财产。

如果人民法院作出的生效法律文书，认定房屋属于共有财产的，配偶可以持该法律文书向房屋登记机构申请更正登记。

Q:

A:

Q:

A:

Q:

A:

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Q:

A:

打个比方，比如房屋所有权人为夫，但夫妻离婚后约定房屋归妻所有，妻须在离婚协议签署后尽快及时申请将房屋登记至自己名下。否则，若夫在妻申请将房屋登记至妻名下之前出售房屋，那么房屋不动产登记将按原房屋所有权人即夫进行。因为按照新规，只要不动产权证上记载的房屋所有权人到场，就可以处分房屋。

Q:

A:

如果离婚时，双方约定该房屋仍归购房人所有的，购房人无需向不动产登记机构申请办理离婚转移变更手续。

如果离婚时，双方约定该房屋为另一方所有或双方共有，购房人和原配偶持身份证明、离婚证明、离婚协议书、不动产证等资料向不动产登记机构申请办理相应的转移登记手续。

Q:

A:

原标题：协议离婚，请尽快办理产权变更登记，以免造成不必要的麻烦

最近，家住南京河西的张女士来到南京公证处河西分部咨询。张女士告诉公证员，她在2000年6月与前夫李先生结婚，婚后两人在河西购买了一套商品房，当时这套房子的房产证上写的是她和李先生两个人的名字。

之后她与李先生夫妻感情出现不和，于2016年7月办理离婚手续，离婚协议约定婚后购买的这套房子归张女士一人所有，但离婚后两人一直没有去不动产登记部门办理产权变更登记手续，将李先生的名字从房产证上去掉。

2019年12月，李先生因意外去世。李先生的父母认为，既然这套房子的产权证上还有自己儿子的名字，那这套房子应该仍是儿子与张女士两人的夫妻共同财产，因此他们要求继承这套房子中属于李先生的份额。

张女士则不认同李先生父母的说法，她有自己的理由：既然当时离婚协议上已经明确约定房子归自己所有，即使房产证上还有前夫的名字，也跟他没有关系。

现在办理变更登记手续，可李先生已经去世，无法配合办理手续。所以，张女士与李先生的父母就这套房子的归属各执一词、产生矛盾。

听完张女士的叙述，公证员告诉她，如果通过办理继承公证办理过户登记，需双方该房产的产权归属达成一致。否则，只能通过法院诉讼的途径解决。

最后，张女士念及前夫已去，不愿意与曾经的公婆对簿公堂，同意这套房子属于夫妻共同财产，该房产中一半的产权份额为李先生个人遗产，与李先生的父母一起办理了法定继承公证文书。

公证员释法

根据《中华人民共和国婚姻法》和2021年1月1日即将正式实施的《民法典》规定，

所以夫妻对婚姻关系存续期间所得财产的约定，对夫妻双方之间是具有法律效力的。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，不动产物权的设立、变更、转让和消灭、经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

本案中，张女士与李先生在离婚协议中约定该房产归张女士所有，那张女士可依据离婚协议要求李先生协助办理房屋变更登记相关事宜，等办理变更登记手续之后该房屋就属于张女士的个人财产。

当然，

公证员提醒

在办理协议离婚的过程中，对于房产作出约定后，一定要及时前往房产局办理房屋权属变更手续，夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果。

在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗善意第三人的法律效力，会引发不必要的麻烦和矛盾。

前段时间，农商通有一篇文章总结了为什么农村离婚率越来越高，得出了，因为外出打工夫妻分居、网络社交的发达、观念越来越新等原因，在农村选择离婚的人越来越多这个结论。

随着逐日升高的离婚率，关于离婚财产分割的讨论也进入了我们的视野里。

现在婚姻法有一个倾向——就是保护双方婚前财产，防止有人为了钱财刻意骗婚的不良居心，防止出现有的人离婚，“越离越富”的不良风气。

2017年9月惹得网民愤怒非常的“苏享茂案”便是骗婚可怕的让人痛心的例子。

WePhone的创始人苏享茂是个事业成功的男士，他与长得漂亮学历高的崔欣欣在世纪佳缘网站上相识，短短109天，他们就完成了认识，谈恋爱，结婚领证的全部过程。结婚后，崔欣欣卷走苏享茂1200多万的财产，迅速提出了离婚。

崔欣欣以在公安机关任教的舅舅为筹码，对苏享茂步步紧逼，要求他拿出一千万离婚赔偿金，精神与金钱双重打击下，苏享茂不堪其扰，被崔欣欣逼得自杀身亡。

而崔欣欣的信息显示，她在2011年1月17日至2011年4月1日有过一段婚姻，同样是短时间，同样是三个月，让人怀疑崔欣欣是不是骗婚，通过谈恋爱和结婚骗走大量钱财的惯犯。

正是这样一起起例子，让婚姻法一步步完善。为了防止有不怀好意的人借婚姻敛财，令人欣慰的是，现在的婚姻法越来越注重个人财产的保护。

拿现在婚姻法中对于房产分割的规定举例，在以下几种情况下，女方分不到房子：

1.一方婚前全款购买，且户主只为其中一方。

婚姻法保护男方婚前房产，若是男方婚前全款买的房，并户主只有男方，这些婚前属于男方的房产，离婚时还是属于男方，不参与离婚的财产分割。

2.婚后一起还贷，婚前仅由一方付首付

因为男方经济实力更强是普遍情况，现在在社会上见到的很多都是男方付首付，婚后由男方还贷或者双方共同还贷。这种情况下，婚前是由男方出资完成首付，房产证上自然也只有男方一人的名字，婚后共同还贷，还贷资金也属于夫妻共同财产。

但是因为户主是男方，所以房子归男方，男方依据还贷金额以及房产增值部分给女方适当经济补偿。

3.夫妻婚前共同购买，但产权人只为其中一方

婚前夫妻共同出资购房的情况也比较普遍，但是由于本着对婚姻的信任，或者是不了解婚姻法的一时疏忽，有时候房产证只会登记一方的名字，旧版婚姻法规定，八年后该房子自动转化成夫妻共同财产。

但根据新婚姻法的规定，若另一方不能出示有效的出资证明，这种房子只属于户主婚前个人财产，不参与离婚分割。所以双方关于房产证上的署名都应该谨慎、完备。

婚姻法本着保障婚姻双方和婚姻家庭的合法权益，相信以后会越来越完善的，希望所有人都能认真对待婚姻，不要想着钻法律空子敛财，以真情对待婚姻才会收获婚姻中的温暖与幸福。